Begin 2012 werd het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) opgericht. Gangmakers achter het PTA waren leden van de Nederlandse Beroepsorganisatie voor Accountants (NBA), die medewerking kregen van de Stichting VastgoedCert, een kwaliteitsregister voor makelaars en taxateurs. Het PTA werd opgericht om tot verbetering van het taxatieproces te komen, waaronder ook transparante taxatierapporten, die werkelijk van waarde zijn voor de gebruikers (beleggers, financiers, accountants, toezichthouders en andere stakeholders). Daartoe stelde het PTA een reeks van aanbevelingen op, die door de ‘markt’ van commentaar werden voorzien. Uiteindelijk verscheen er in mei 2013 de publicatie ‘Goed gewaardeerd vastgoed’, met daarin 28 goedgekeurde aanbevelingen.

In eerste instantie zijn de aanbevelingen bedoeld voor verslaggevings- en rapportagedoeleinden. Denk aan accountants die de jaarrekeningen moeten keuren. Niettemin zijn de aanbevelingen ook heel goed inzetbaar voor andere doeleinden en doelgroepen, waaronder financiers, toezichthouders, benchmark indices enzovoorts. En het spreekt voor zich dat het PTA-rapport ‘verplichte kost’ is voor de taxateurs en hun brancheorganisaties. De toezichthouders AFM en DNB hebben al laten weten dat zij het PTA-initiatief positief waarderen.

Via de onderstaande link leest u een samenvatting van de 28 aanbevelingen. Het volledige rapport, met alle deelaanbevelingen rond gedragsregels, toelichtingvereisten en best practices, kan worden gedownload via de website van NBA.

28 PTA-aanbevelingen

Aanbevelingen 1 t/9: onafhankelijke en professionele taxaties

1)    Onafhankelijk en integer

Taxateurs dienen onafhankelijk, integer en niet vooringenomen te zijn als zij taxaties uitvoeren. Alleen dan is er een basis voor een betrouwbare waardebepaling en kunnen taxateurs een voor eenieder acceptabel oordeel uitspreken, zonder vooringenomenheid, tegengestelde belangen of door iemand anders op hem uitgeoefende druk. Praktische deelaanbevelingen in dit verband zijn:

• Volg actief de internationale standaarden op dit gebied en wees hierover transparant (dit geldt ook voor vrijwel alle volgende aanbevelingen)
• Borg de scheiding tussen taxateur en makelaar binnen een organisatie
• Borg de onafhankelijkheid tussen taxateur en diens opdrachtgever
• Stel binnen de organisatie een ethische code op en toets de naleving daarvan
• Neem een standpunt in over hoe te handelen als een opdrachtgever directe invloed wil uitoefenen op de uitkomst van de taxatie.

2)    Ethische code

De onafhankelijke positie van de taxateur kan worden bedreigd indien hij direct of indirect financiële belangen heeft in een cliënt, of als de cliënt of een ander persoon in een positie verkeert waardoor het resultaat van de taxatie kan worden beïnvloed. Aanbevolen wordt een ethische code op te stellen rond financiële belangen en de wijze waarop de naleving van deze code gestalte krijgt. Verder is er al regelgeving van accountants op dit vlak. Belangrijk is voorts dat duidelijk wordt gemaakt welke regels worden gevolgd.

3)    Roulatie

De onafhankelijkheid van de taxateur kan als gevolg van vertrouwdheid onder druk komen te staan indien hij langere tijd achtereen aan dezelfde opdrachten of voor dezelfde cliënt werkt. Aanbevolen wordt de internationale standaarden te volgen, alsmede de regelgeving op dit gebied voor accountants. Binnen taxatieteams kunnen roulatieschema’s worden opgesteld. Als aanvullende maatregel kunnen periodiek kwaliteitsreviews worden opgesteld door onafhankelijke deskundigen van buiten het eigen taxatieteam. Bovendien is het aan te bevelen dat duidelijk wordt gemaakt welke ethische codes hier worden toegepast en dat in het taxatierapport melding wordt gemaakt hoe lang de taxateur al bij de te waarderen objecten betrokken is.

4)    Verstrengeling van belangen vermijden

Vermeden moet worden dat de taxateur bij het uitvoeren van een opdracht in wezen of in schijn financieel afhankelijk is van een cliënt. Ook een organisatie die taxatieopdrachten aanneemt, en daarnaast ook andere diensten verleent, dient verstrengeling van belangen te vermijden. Concrete aanbevelingen zijn:

• Volg de internationale standaarden en de regelgeving voor accountants rond declaraties
• Wees helder over absolute en relatieve taxatiedeclaraties in relatie tot een cliënt of een object, vooral als er naast taxatie ook declaraties voor andere diensten worden ingediend
• Ontwerp praktische richtlijnen om een scheiding tussen taxeren en andere diensten aan te brengen.
• Zorg ervoor dat de beloning van taxatiediensten niet afhankelijk zijn van de uitkomsten van de taxaties, zoals een percentage van de taxatiewaarde
• Geef de regels van de ethische code aan en zorg dat de code wordt nageleefd
• Als er sprake is van een mengeling van diensten en van vergoeding van andere diensten dan louter de waardebepaling, vermeld dit dan in het taxatierapport
• Maak duidelijk of de taxateur (of diens organisatie) in de afgelopen drie jaar al bij een transactie van het taxatieobject betrokken was en zo ja, in welk rol dit was.

5)    Permanente educatie

Het is van essentieel belang dat de taxateur zijn kennis en vaardigheden in relatie tot zijn beroep op een hoog niveau moet brengen en houden. Op die manier kan hij de juiste diensten verlenen en zal het vertrouwen in het werk van taxateurs toenemen. Dit brengt het PTA tot onder meer de volgende aanbevelingen:

• Stel adequate opleidingsprogramma’s op, gericht op permanente educatie
• Vergelijk deze programma’s met die voor accountants en met internationale richtlijnen
• Zorg ervoor dat ‘integriteit’ en ‘professioneel kritische houding’ op het scholingsprogramma staan
• Zorg voor een vorm van tuchtrecht, bijvoorbeeld op het niveau van de brancheorganisatie
• Maak ook naar buiten toe (via taxatierapport, de bedrijfswebsite etc.) duidelijk hoe de taxateur en zijn organisatie omgaan met permanente educatie en aan welke eisen wordt voldaan.

6)    Professionaliteit

De taxateur moet voldoende kennis en vaardigheden hebben om een object in de specifieke omgeving waar dat zich bevindt, juist te waarderen. Daarvoor is bijvoorbeeld kennis van de lokale marktomstandigheden noodzakelijk. Deelaanbevelingen zijn hier:

• Maak een stelsel van opleidingsvereisten, d.w.z. een strikte omschrijving van waar de taxateur aan moet voldoen, uitgesplitst naar sector, locatie en deelgebied
• Indelingen kunnen worden gemaakt naar:

–      Soort object (kantoor, winkel, agrarisch vastgoed, woning)

–      Aard object (bestaand vastgoed, te ontwikkelen objecten)

–      Gebruik (eigen gebruik, beleggen, ontwikkelen)

–      Doel taxatie (verslaggeving, financiering, transactie)

• Laat de taxateur in het taxatierapport aannemelijk maken dat hij over de juiste (actuele) kennis en vaardigheden beschikt om het betreffende object te waarderen.

7)    Bevestiging vanopdracht

De taxateur die opdracht krijgt een bepaald object te waarderen, stuurt een schriftelijke opdrachtbevestiging. Daarbij gelden de volgende deelaanbevelingen:

• Raadpleeg de internationale richtlijnen op dit vlak
• Leg gemaakte afspraken vast, zoals die over de wijze van rapporteren, de te volgen taxatiemethode, de waarderingsmethode, de gevolgde standaarden (zoals RICS) en het doel van de taxatie. Bij voorkeur leggen de brancheorganisaties deze en andere gedragregels rond de opdrachtbevestiging vast in richtlijnen.

8)    Bevestigingsbrief management

Teneinde een correcte waardering te kunnen opstellen, heeft de taxateur juiste en volledige informatie van de opdrachtgever nodig. Hieronder valt ook relevante informatie die betrekking heeft op bijvoorbeeld (verborgen) milieuvervuiling, huuropzegging, side letters en dergelijke. De opdrachtgever dient dit in een brief te bevestigen. De brancheorganisaties van taxateurs wordt aangeraden om richtlijnen hierover op te stellen. Te overwegen valt de bevestigingsbrief van de opdrachtgever in het uiteindelijke taxatierapport op te nemen.

9)    Allonges en side letters

De uitkomst van een taxatie kan in belangrijke mate worden beïnvloed door aanvullende afspraken tussen verhuurder en huurder, zoals vastgelegd in bijvoorbeeld allonges en side letters. De taxateur dient hier actief op te treden, om dergelijke min of meer verborgen overeenkomsten boven water te krijgen. Het PTA raadt de taxateur aan een bevestiging van de opdrachtgever te vragen waarin alle informatie rond een verhuurd object is verwoord, dus ook de informatie in side letters en allonges. Verder adviseert het PTA:

• Kijk naar de internationale richtlijnen en laat brancheorganisaties –waar dit nog niet is gebeurd- stelling nemen omtrent de aanvullende (verborgen) afspraken en vervolgens ook richtlijnen hieromtrent opstellen
• Laat taxateurs in de voorkomende gevallen altijd vragen naar het bestaan van aanvullende afspraken en laat de opdrachtgever dergelijke afspraken in de bevestigingsbrief omschrijven
• Alle afspraken in dit verband dienen zodanig in de huurovereenkomst te worden vastgelegd dat alle betrokkenen begrijpen wat de bedoeling is van speciale transacties. Dus als er bijvoorbeeld een huurvrije periode bij wijze van incentive is afgesproken, dan komt dit in de huurovereenkomst te staan, die ook voor financiers, beleggers, kopers, accountants en andere stakeholders inzichtelijk is.

Aanbevelingen 10 t/m 19: afgebakende en onderbouwde taxaties

10) Scope of work

In het taxatierapport moeten de aard, reikwijdte en doelstellingen van de taxatie helder en nauwkeurig worden verwoord, op een manier die niet misleidend is of een verkeerde indruk wekt. Deelaanbevelingen zijn hier:

• Laat brancheorganisaties eisen stellen aan de verschillende soorten taxaties (zoals volledig, desktop of high level) en de diepgang per taxatiesoort en maak dit duidelijk naar de (potentiële) opdrachtgevers
• Geef in taxatierapporten steeds aan wat het doel van de taxatie en de scope van de werkzaamheden is, zoals financiering, koop/verkoop of accountancy
• Geef aan waarom voor een bepaalde methode is gekozen, wat de diepgang van de werkzaamheden is geweest en welke waardepeildatum wordt gehanteerd.

11) Onderbouwing met DCF, BAR/NAR e.d.

Er zijn diverse waarderingsmethoden in gebruik en nu gaat het erom dat de taxateur weet duidelijk te maken waarom hij voor een bepaalde methode gekozen heeft. Dit is zeker ook van belang indien vorige taxaties van een object van een andere waarderingsmethode uitgingen. Deelaanbevelingen van het PTA zijn hier onder meer:

• Brancheorganisaties krijgen de raad om richtlijnen op te stellen over wat er over toegepaste methoden in het taxatierapport moet worden opgenomen
• Gebruik waar mogelijk twee methoden naast elkaar en vergelijk de uitkomsten. Dit kan een taxatie sterker maken
• Om uiteenlopende redenen is de BAR-methode veelal minder geschikt dan de DCF- en NAR-methode, vooral als er sprake is van sterk wisselende cashflows. Mocht de BAR-methode toch noodzakelijk zijn, zet er dan een andere methode tegenover om vergelijkingsmateriaal te krijgen
• Geef te allen tijde duidelijk in het taxatierapport aan welke methode is gekozen en waarom dit is gedaan.

12) Netto aanvangsrendement, disconteringsvoet en EXIT yield

In de praktijk blijkt dat verschillende rendementsbegrippen niet altijd consistent worden toegepast. Daarom is er een goede onderbouwing nodig van de uitgangspunten, om inzicht te krijgen in de manier waarop netto aanvangsrendement, disconteringsvoet en Exit yield zijn opgebouwd en met welke bijzondere aspecten daarbij rekening is gehouden. Tot de deelaanbevelingen behoren hier:

• Let op de internationale standaarden rond deze materie
• Laat brancheorganisaties richtlijnen opstellen over de samenstelling van de rendementsbegrippen
• Neem de gehanteerde begrippen in de rapportage op
• Vermeld ook de samenstelling van de gehanteerde begrippen
• Neem voor de onderbouwing bronnen en verwijzingen op van belangrijke factoren van de samenstelling van netto aanvangsrendement, disconteringsvoet en Exit yield.

13) Uitgangspunten en veronderstellingen

Voor gebruikers van een taxatierapport is het van belang om alle gehanteerde uitgangspunten en veronderstellingen uit het rapport te kunnen halen. Aanbevelingen zijn hier:

• Geef een duidelijke onderbouwing van veronderstellingen en schattingen
• Indien er sprake is van bijzondere marktomstandigheden, zoals overaanbod of leegstand, laat de brancheorganisaties dan het voortouw nemen door met nieuwe richtlijnen te komen
• In het taxatierapport dient men alle belangrijke uitgangspunten, veronderstellingen en schattingen te benoemen, te kwantificeren en te motiveren
• Specifieke risico’s, die in de berekeningen worden meegenomen, worden afzonderlijk benoemd
• Ook bijzondere marktomstandigheden die van invloed zijn op de waardebepaling, zoals leegstand, worden in het taxatierapport uitgebreid beschreven.

14) Bijzonder uitgangspunt

Het kan voorkomen dat bijvoorbeeld een taxatie op andere feiten wordt gebaseerd dan die op de taxatiedatum bestaan. Er is dan sprake van een bijzonder uitgangspunt. RICS geeft wel voorbeelden van bijzondere uitgangspunten, maar schrijft geen expliciete gedragsregels voor. Het PTA beveelt brancheorganisaties aan om de gedragsregels bij bijzondere uitgangspunten op te stellen.

15) Richtlijnen lease incentives

In tijden van leegstand zijn verhuurders geneigd om kortingen of andere gunsten toe te kennen om een huurder te krijgen of te behouden. Deze ‘lease incentives’ zijn van invloed op het rendement van het object en dit kan de uitkomst van de taxatie beïnvloeden als de taxateur niet van de incentives op de hoogte is gesteld. Het PTA dringt er bij brancheorganisaties op aan richtlijnen op te stellen, gericht op voorkomende lease incentives. Verder wordt taxateurs aangeraden altijd verslag te doen van het bestaan van lease incentives. Waar mogelijk kan dan tevens worden aangegeven wat het effect is van dergelijke afspraken op het taxatiebedrag.

16) Track record

Taxateurs maken bij hun werk gebruik van verschillende informatiebronnen. Een deel van die bronnen is direct toegankelijk en dan gaat het om bijvoorbeeld de rentevoet of de ontwikkeling van de beurskoersen. Daarnaast zijn er bronnen die subjectieve informatie omvatten. We komen dan in de sfeer van de ‘inschattingen’ en de ‘veronderstellingen’. Het PTA raadt aan om de internationale standaarden op dit gebied actief te volgen en vraagt brancheorganisaties om een standpunt in te nemen en met richtlijnen te komen. Taxateurs krijgen het advies om hun gedragsregels rond subjectieve informatiebronnen bekend te maken, bijvoorbeeld op de website. Bovendien dienen taxateurs in hun rapportages duidelijk aan te geven op welke punten van welke bronnen gebruik is gemaakt.

17) Inspecties

Het inspecteren van materiële activa levert betrouwbare informatie op over het bestaan van objecten en de staat waarin zij verkeren. Het PTA geeft hier de volgende aanbevelingen:

• Volg de internationale standaarden
• Voer in ieder geval bij de eerste taxatie een inspectie uit
• Inspecties worden bij voorkeur minimaal eens in de drie jaar herhaald, of eerder als er belangrijke veranderingen zijn doorgevoerd
• Laat de branche richtlijnen opstellen over hoe vaak er wordt geïnspecteerd en onder welke omstandigheden dit moet plaatsvinden.

18) Gevoeligheidsanalyse

Een taxatie is een schatting die onzekere factoren in zich draagt. De mate van schattingsonzekerheid is af te meten aan de gevoeligheid van de schatting voor veranderingen in veronderstellingen. Heeft de taxateur alternatieve veronderstellingen in overweging genomen en wat waren de resultaten daarvan op de schatting? Deze zgn. gevoeligheidsanalyse komt ook van pas bij verslaggeving voor de jaarrekening, waarbij de accountant inzicht wil hebben in de gekozen invloedrijke uitgangspunten bij de taxaties van vastgoed. De internationale standaarden en de diverse brancheorganisaties bieden vooralsnog geen sluitende regelgeving omtrent de gevoeligheidsanalyses. Daarom adviseert het PTA brancheorganisaties om alsnog een discussie over dit thema te starten en op termijn met richtlijnen te komen. In de tussentijd dienen taxateurs in hun rapportages aan te geven welke parameters de meeste invloed hebben gehad op de uiteindelijke waardebepaling.

19) Back-testing

Wanneer een object een tweede of volgende keer wordt getaxeerd (hetzelfde object dus, van dezelfde eigenaar), dan kan het interessant zijn als de uitkomsten onderling worden vergeleken. Wanneer er een verschil in de uitkomsten zit van 5% of hoger, dan is het wenselijk dat de taxateur in zijn rapportage aangeeft waarin het waardeverschil is gelegen. Overigens dringt ook hier het PTA aan op richtlijnen van de brancheorganisaties.

Aanbevelingen 20 t/m 28: rapportages, rekenmodellen en tuchtrecht taxateurs

20) Gebeurtenissen na waardepeildatum

Het komt voor dat er zich tussen het moment van taxeren en het verschijnen van het taxatierapport veranderingen voordoen die effecten hebben op de uitkomst van de waardering. Denk aan bijvoorbeeld het faillissement van de huurder of een huurovereenkomst die wordt opgezegd. Voor deze situaties is nog maar weinig geregeld, vandaar dat het PTA de brancheorganisaties oproept om deze leemte in te vullen. Taxateurs krijgen de raad om de tussentijdse gebeurtenissen in het taxatierapport te vermelden.

21) Inhoud taxatierapport

In het taxatierapport moet de taxatie in heldere taal worden verwoord, waarbij er geen ruimte is voor een andere uitleg dan de bedoelde. Ook de bijzondere zaken, die van invloed zijn op de taxatie, worden in het rapport voldoende toegelicht. PTA-aanbevelingen zijn onder meer:

• Let op de internationale standaarden en op hetgeen de diverse brancheorganisaties in dit verband adviseren
• Vermeld de waardepeildatum en de datum van het taxatierapport
• Vermeld in het rapport als er sprake is van meer dan normale onzekerheden
• Geef aan hoe de verantwoordelijkheid voor de objectgegevens is geregeld en wat de taxateur in dit verband heeft gecontroleerd.

22) Dossiers

Een taxatiedossier is méér dan het taxatierapport en moet andere professionals in staat stellen om een correct beeld te krijgen van het complete taxatieproces en alle eventuele bijzonderheden daarbij. In het dossier komen onder meer de opdrachtbrief, het taxatierapport, berekeningen, kadasterpapieren, papieren over bestemmingen van objecten, verhuurlijsten en notulen van relevante gesprekken. De meeste brancheorganisaties hebben hier al richtlijnen voor, maar niet allemaal en ze zijn niet allemaal consistent. Vandaar dat het PTA er op aandringt om de richtlijnen rond dossiervorming (nogmaals) tegen het licht te houden.

23) Intern management

Ieder taxatiekantoor dient een uitgebreid stelsel van kwaliteitbeheersing in te voeren en te handhaven. Het borgen van kwaliteitsnormen wordt door de gehele organisatie gedragen. Het PTA verwijst naar internationale kwaliteitsstandaarden en roept de brancheorganisaties op systemen voor kwaliteitsbeheersing te promoten en in richtlijnen vast te leggen. Procedures en bepalingen zoals die in de accountancy gelden, kunnen als leidraad dienen.

24) Validatie modellen en schattingen

Taxateurs maken bij hun werk veelvuldig gebruik van rekenmodellen. Deze modellen dienen vooraf te worden gevalideerd. Ook moeten zij periodiek opnieuw worden beoordeeld om er zeker van te zijn dat zij nog steeds geschikt zijn voor de beoogde doelen. Binnen een taxatieorganisatie moeten er actieve procedures zijn om de kwaliteit van en de kennis rond rekenmodellen op peil houden. Ook hier roept het PTA de brancheorganisaties op om het voortouw te nemen en richtlijnen uit te vaardigen. In de accountancy worden modellen gebruikt die ook in de taxatiewereld kunnen worden toegepast. Verder is van belang dat bekend wordt gemaakt welke gedragsregels er omtrent rekenmodellen en de validaties daarvan van toepassing zijn in een taxatiekantoor.

25) Concepttaxatierapport

Voor gebruikers van taxatierapporten, zoals beleggers, financiers en toezichthouders, is het belangrijk om inzicht te hebben in de wijze waarop een taxatierapport tot stand is gekomen. Het belang is gelegen in de mogelijkheid om vast te stellen of de opdrachtgever op enigerlei wijze invloed heeft uitgeoefend op de uitkomst van de taxatie. Dit inzicht kan worden verkregen door de verschillende versies van het taxatierapport, alsmede de daarin doorgevoerde aanpassingen, beschikbaar te stellen. Voor brancheorganisaties geldt dat zij hiervoor richtlijnen moeten opstellen, indien dit nog niet is gebeurd. De taxateur wordt aangeraden om te vermelden hoeveel versies er zijn geweest, of er afwijkingen in het taxatiebedrag zijn waar te nemen (zeker boven de 5%), en hoe deze afwijkingen zijn veroorzaakt.

26) Reviews en peer reviews

De collegiale toetsing (of peer reviews) dient om de kwaliteit van het werk te verbeteren. Het werk wordt door een of meer kritische vakgenoten / collega’s onderzocht en beoordeeld. PTA-aanbevelingen zijn:

• Voor collegiale toetsing in en herhaal deze periodiek
• Volg de internationale standaarden hiervoor en laat brancheorganisaties richtlijnen uitschrijven
• In de accountancy zijn bruikbare voorbeelden voorhanden van hoe de collegiale toetsing professioneel aan te pakken
• Maak ook naar buiten duidelijk dat in de taxatieorganisatie gewerkt wordt met collegiale toetsing.

27) Kennis delen

Een transparante vastgoedmarkt maakt transparante taxaties mogelijk. Door kennis te delen tussen taxateurs en andere partijen op de vastgoedmarkt, zoals beleggers, huurders, financiers, overheden en projectontwikkelaars, kan een belangrijke bijdrage worden geleverd aan het realiseren van de gewenste transparantie. Aanbevelingen zijn:

• Laat overheid, brancheorganisaties en gebruikers van taxaties gezamenlijk aan een verdere professionalisering werken, bijvoorbeeld in de vorm van een database waarin de informatie over verkoop- en verhuurtransacties, aangevuld met taxaties, wordt verzameld en toegankelijk gemaakt.
• Begin met de registratie van de huurtransacties, want een transparantere verhuurmarkt maken betere taxaties mogelijk.

28) Landelijk tuchtrecht en klachtenregeling

Degene die een taxateur inschakelt, moet er op kunnen vertrouwen dat de diensten volgens zekere kwaliteitsnormen worden uitgevoerd. Daartoe zijn de meeste taxateurs aangesloten bij een brancheorganisatie. PTA-aanbevelingen zijn:

• Werk aan een landelijke klachtenprocedure en een landelijk tuchtrechtorgaan waar alle brancheorganisaties, taxatiekantoren en individuele taxateurs rechtstreeks of indirect zijn aangesloten
• Maak aan opdrachtgevers en gebruikers van taxaties bekend waar men in geval van geschillen terecht kan
• Zie ook de Wet tuchtrechtspraak accountants.